王牧笛：我們要聊一個(gè)神奇的東西，今年的“雙11”購(gòu)物車?yán)�，多了一個(gè)叫房子的東西。阿里賣房、京東賣房、蘇寧賣房。那問(wèn)題來(lái)了，電商進(jìn)入到樓市，或者叫互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

　　郎咸平：賣房子不像賣衣服、鞋子、褲子、襪子那么簡(jiǎn)單，你還得要現(xiàn)場(chǎng)去看。這是很復(fù)雜的事情，不是簡(jiǎn)單的說(shuō)你可以在網(wǎng)上購(gòu)物的。這一次京東跟阿里大概推出1.6萬(wàn)套房，是今年1到9月份銷售房產(chǎn)的千分之一左右，怎么會(huì)影響價(jià)格呢？但是為什么出這個(gè)新聞呢？因?yàn)榈禺a(chǎn)商目前壓力較大。我以北京為例，甲級(jí)寫字樓空置率第二季度是11.5%、到第三季度就到13.8%。同時(shí)，碧桂園在某地的項(xiàng)目、融創(chuàng)在某地的項(xiàng)目打折20% 。另外，到今年下半年，整個(gè)地產(chǎn)業(yè)有1700億美金債務(wù)需要償還。

　　王牧笛：所以教授看來(lái)，馬云和“劉強(qiáng)東們”并不具有賣房的氣質(zhì)。電商來(lái)賣房、互聯(lián)網(wǎng)來(lái)賣房這個(gè)事歐老師以前見(jiàn)識(shí)過(guò)嗎？

　　歐成效：我2006年就見(jiàn)識(shí)到了，當(dāng)年就有很多網(wǎng)站想賣房。做不起來(lái)，為什么？買一個(gè)手機(jī)，占你凈資產(chǎn)的千分之一；買一個(gè)房子就占你凈資產(chǎn)的100%、200%、300%。你全副身家 6個(gè)錢包才能買套房子，那你肯定是要看。

　　歐成效：一般賣一個(gè)二手房需要帶看55次以上。千萬(wàn)不要覺(jué)得我房子掛在網(wǎng)上，看了5撥人沒(méi)有賣心里慌。55次中介上門帶看，可以把你的房子賣掉。最終會(huì)成交的這個(gè)人一般會(huì)看四次，就是本人看一遍、女朋友看一遍、媽媽看一遍、媽媽帶媽媽再看一遍。所以房地產(chǎn)是個(gè)非常復(fù)雜的、6個(gè)錢包的大型交易，它是不可能秒殺、不可能網(wǎng)購(gòu)、不可能靠1秒鐘的沖動(dòng)來(lái)買的。

　　王牧笛：這次這個(gè)“雙11”，蘇寧合作的是恒大、京東合作的是融創(chuàng)、阿里也掛出去了不少房，他們?cè)谕驵孱^嗎？

　　歐成效：是這樣的，比如說(shuō)恒大賣房，一個(gè)客戶本來(lái)已經(jīng)看過(guò)三次，很有意向了，這個(gè)房子100萬(wàn)。那么恒大說(shuō)了，我們“雙11”有活動(dòng)，你現(xiàn)在先付一個(gè)意向金，“雙11”的時(shí)候到我們網(wǎng)站上買，給你個(gè)99萬(wàn)9千9�？蛻粢宦牶芎�，有折扣。所以是故意把線下的流量轉(zhuǎn)為線上的流量，從本質(zhì)來(lái)說(shuō)還是沒(méi)有顛覆的。而且杭州那個(gè)學(xué)軍小區(qū)從1元起拍，最終600多萬(wàn)成交。

　　郎咸平：每平米7.4萬(wàn)，市場(chǎng)價(jià)是7.5萬(wàn)，差不多嘛。你剛剛講得特別對(duì)，很可能就是事先講好了，你來(lái)秒殺。

　　王牧笛：未來(lái)電商賣房會(huì)不會(huì)成為常態(tài)？或者以阿里為例，有沒(méi)有可能會(huì)出現(xiàn)阿里顛覆“鏈家”這樣的模式？

　　歐成效：其實(shí)從我們專業(yè)人士的角度來(lái)說(shuō)，是有可能的。網(wǎng)上模式是有痛點(diǎn)的，它非常嚴(yán)重的問(wèn)題是假房源。比如去買二手房，一個(gè)小區(qū)均價(jià)7萬(wàn)5，看到有一套5萬(wàn)塊，非常激動(dòng)，我立刻就打個(gè)車過(guò)去，但是到現(xiàn)場(chǎng)他說(shuō)這個(gè)房子不存在、房東賣掉了、房東不賣了等等。假房源的問(wèn)題如果將來(lái)可以通過(guò)京東、天貓的擔(dān)保體系，重新設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程，以承諾購(gòu)買的方式把這個(gè)信用倒置，那么這個(gè)模式還是可以做的。

　　郎咸平：這個(gè)不是這么簡(jiǎn)單的，一般買房透過(guò)中介，不是說(shuō)是我們怕讓中介賺這1%、2%的錢，而是中介幫你做很多的事。它存在是有道理的，中介要幫你去交易中心、去跟對(duì)方談這個(gè)事情等等。如果不交這個(gè)錢，是非常累的事情，淘寶想取代中介本身，有難度。

　　歐成效：以前的商品流通體系要通過(guò)批發(fā)商、零售商層層轉(zhuǎn)包，最后使得它的中間費(fèi)用居高不下，消費(fèi)者還面對(duì)假貨、誠(chéng)信的問(wèn)題。淘寶，尤其是天貓起來(lái)以后，把整個(gè)供應(yīng)鏈縮短了，信息成本降低了，使得我們現(xiàn)在網(wǎng)購(gòu)比較方便、價(jià)錢也相對(duì)便宜。那么在房地產(chǎn)這方面，尤其是對(duì)于二手房，有很多可以優(yōu)化信息的地方。因?yàn)槟壳按蠹覍?duì)于中介的服務(wù)是不夠滿意的，比如中介費(fèi)比較貴。國(guó)際慣例就是0.5%到0.8%。而且服務(wù)做不好，一直有交易欺騙，如推薦假房源、信息不對(duì)稱這種問(wèn)題。但優(yōu)化是很復(fù)雜的事情，不是簡(jiǎn)單地把它搬到“雙11”。

　　王牧笛：房地產(chǎn)交易本身就是個(gè)復(fù)雜的交易系統(tǒng)，在線上是完成不了整個(gè)流程的，那如果把它分解掉，你認(rèn)為在線上或者在阿里、京東的平臺(tái)上，應(yīng)該完成整個(gè)房地產(chǎn)交易的哪些環(huán)節(jié)？

　　歐成效：最關(guān)鍵是要鑒真。如果讓我來(lái)設(shè)計(jì)整個(gè)線上賣房，我會(huì)把整個(gè)流程倒過(guò)來(lái)。業(yè)主簽訂一個(gè)價(jià)格，我這個(gè)房子就是550萬(wàn)，到價(jià)必賣，簽一個(gè)保證書、承諾書，把這個(gè)承諾書放在網(wǎng)上。購(gòu)房者看到這個(gè)承諾書，再來(lái)看房子。

　　歐成效：拍一套法拍房之前，是需要看四到五次的。而且看得更加仔細(xì)、更加復(fù)雜，有時(shí)候會(huì)帶律師、和我們的建筑工程師一起看。我們上周剛剛成交了一套斜土路的法拍房，最后的成交價(jià)只有43000塊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。但這個(gè)房子有違建，是被交易中心鎖死的，違建沒(méi)有拆掉之前，是不可以過(guò)戶的。法拍沒(méi)有過(guò)戶的話，就不會(huì)有房產(chǎn)證的，會(huì)成為一個(gè)死鎖。還要去找擔(dān)保公司，去擔(dān)保你在沒(méi)有產(chǎn)證的情況下，先拆違建。這是一個(gè)非常復(fù)雜的事情，網(wǎng)購(gòu)可以解決問(wèn)題嗎？網(wǎng)購(gòu)只能解決鑒真。

　　王牧笛：“雙11”好像房子處在購(gòu)物車?yán)锏腃位，但整個(gè)房地產(chǎn)江湖，傳統(tǒng)的“金九銀十”并沒(méi)有到來(lái)。而且今年的“金九銀十”非常普遍的是，各大城市的新盤全部打折�，F(xiàn)在對(duì)于各大城市，尤其70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)歐老師有什么說(shuō)法？

　　歐成效：現(xiàn)在最大的問(wèn)題是房地產(chǎn)商的資金鏈非常緊張。二手市場(chǎng)的話價(jià)格還相對(duì)穩(wěn)定一點(diǎn)。目前像恒大、碧桂園它們打折力度比較猛，可能是跟一個(gè)宏觀的金融政策、宏觀的供求有關(guān)系。

　　郎咸平：包括更嚴(yán)格的金融政策、限購(gòu)、還有它們發(fā)行債券到期的問(wèn)題。因此出各種“花招”來(lái)銷售房產(chǎn)這是可以理解的。網(wǎng)購(gòu)房只是其中一個(gè)“花招”而已。

　　王牧笛：“雙11”這天除了網(wǎng)購(gòu)房子之外還有一個(gè)爆炸性的新聞，就是深圳打折賣“豪宅”。深圳普通住宅二手交易的豪宅稅被廢除了，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144以下的免征增值稅。

　　歐成效：這是個(gè)很大的話題，要分幾方面來(lái)講。一方面是房地產(chǎn)是個(gè)經(jīng)濟(jì)的火車頭，換了房子才會(huì)去買家具、家電、重新裝修。如果長(zhǎng)期讓房子不能交易，它就會(huì)阻礙財(cái)富的產(chǎn)生。另外一方面，深圳豪宅稅的取消會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲？不會(huì)的，一把火不夠，至少得三把火、五把火水溫才會(huì)熱一點(diǎn)。

　　王牧笛：我們拿深圳舉例子，在過(guò)去10年，什么時(shí)候買房都對(duì)，但是到今年，事情正在起變化。請(qǐng)兩位大膽地預(yù)測(cè)一下，未來(lái)就以北上廣深這樣的一線城市來(lái)講，房?jī)r(jià)大概是一個(gè)怎樣的狀態(tài)或者一個(gè)趨勢(shì)？

　　歐成效：我個(gè)人是非常樂(lè)觀的。中國(guó)會(huì)成為全世界最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，北上廣深會(huì)成為世界一流的大城市。

　　王牧笛：房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)只是他們個(gè)人的觀點(diǎn)，我們依然堅(jiān)持房住不炒。有人說(shuō)2019年是中國(guó)房市的拐點(diǎn)，有人說(shuō)2020年是新一輪樓市的開啟。這里有一些基本數(shù)據(jù)，目前國(guó)內(nèi)人均住房面積39平方米，下一代人成長(zhǎng)起來(lái)之后，爸爸、媽媽、爺爺、奶奶等可能交給你好多套房子，還可能出現(xiàn)70后、80后一房難求的這個(gè)局面嗎？不會(huì)的，只有3.14%的家庭是沒(méi)有住房。面對(duì)現(xiàn)在出生率不斷下降的局面，很多人說(shuō)可能房地產(chǎn)的根本的邏輯在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。想問(wèn)問(wèn)歐老師，底層投資邏輯會(huì)不會(huì)發(fā)生變化？

　　歐成效：不能講平均，你跟王思聰平均一下，人均2個(gè)億。中國(guó)人均只有0.1套大城市的房產(chǎn)，人均0.9套是指全國(guó)范圍，鶴崗、玉門、丹東都算。但未來(lái)的趨勢(shì)是人口要向大城市集中，如法國(guó)巴黎有全國(guó)28%的人口。將來(lái)會(huì)有30%-40%的人口是在省會(huì)城市，或在北上廣深的，大城市的房子會(huì)非常的稀缺。

　　郎咸平：我們談過(guò)這個(gè)話題，在未來(lái)對(duì)于人口大量流入的城市，房?jī)r(jià)是看好；大量流出的城市，房?jī)r(jià)是看跌，平均起來(lái)是穩(wěn)。更多的農(nóng)村戶口搬到一線城市或二線城市，這種城市房?jī)r(jià)暴跌是不可能的。微幅上漲是必然的。房?jī)r(jià)上漲的主因還是人口推動(dòng)，人口流失的城市房?jī)r(jià)一定會(huì)跌�？捶�?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，要仔細(xì)研究人口流動(dòng)的問(wèn)題。