，以下簡(jiǎn)稱“REITs”)最后一公里的版圖已經(jīng)愈來(lái)愈清晰了。中國(guó)版公募 REITs 的討論得到各界關(guān)注，并快速推進(jìn)其發(fā)展。

　　業(yè)界傳聞，上交所召集多家公募基金開(kāi)會(huì)，鼓勵(lì)上報(bào)公募 REITs 方案，中國(guó)版公募 REITs 只待黎明破曉、臨門一腳了。根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，中國(guó)公募 REITs 市場(chǎng)規(guī)�？蛇_(dá) 10 萬(wàn)億元龐大規(guī)模，這一市場(chǎng)掀起帷幕只待政策東風(fēng)。

　　在十九大報(bào)告中，習(xí)近平總書記指出應(yīng)“深化金融體制改革，增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力”。作為金融體制改革的一部分，金融產(chǎn)品創(chuàng)新占有重要的地位，當(dāng)前在金融領(lǐng)域，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為最適合推出的就是公募REITs。

　　2019 年 1 月，上海證券交易所在新年致辭中表示，將進(jìn)一步發(fā)揮債券市場(chǎng)直接融資功能，深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動(dòng)公募 REITs 試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃 REITs。

　　對(duì)此，有分析人士指出，隨著國(guó)家推動(dòng)建立租購(gòu)并舉的住房制度，作為資產(chǎn)證券化的一種形態(tài)，2019 年公募REITs 試點(diǎn)的落地或?qū)⑦M(jìn)一步提速。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心證券化 REITs課題組秘書長(zhǎng)王步芳還表示，公募REITs 首批試點(diǎn)有望近期推出，而證監(jiān)會(huì)、交易所層面已經(jīng)對(duì)此展開(kāi)較多溝通。

　　據(jù)王步芳透露，首批公募 REITs 試點(diǎn)的覆蓋城市將包括北京、上海、廣州、深圳、雄安和海南等地，而底層資產(chǎn)將包括長(zhǎng)租公寓、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、公共服務(wù)設(shè)施資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)等多種類型。

　　的確，兩會(huì)期間和近期監(jiān)管層的一系列表態(tài)更是標(biāo)志著 REITs 已經(jīng)真正地進(jìn)入了監(jiān)管層的視野和工作計(jì)劃。隨著政策支持力度的步步推進(jìn)，以及過(guò)去兩年住房租賃在資產(chǎn)證券化方面的探索積累，REITs 落地的條件也日漸成熟。

　　然而，在公募 REITs 落地前，作為被市場(chǎng)認(rèn)為 REITs 將最快實(shí)現(xiàn)突破的其中一個(gè)領(lǐng)域——長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化浪潮已然涌動(dòng)。近年來(lái)各種長(zhǎng)租公寓的類 REITs 產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)接連發(fā)行。

　　以朗詩(shī)綠色集團(tuán)和平安不動(dòng)產(chǎn)舉例，“平安匯通 - 平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩(shī)租賃住房系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”2018 年12 月獲上交所無(wú)異議函，成為國(guó)內(nèi)首單正式獲得通過(guò)的合作型長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架REITs。

　　這單底層項(xiàng)目為平安不動(dòng)產(chǎn)涉足的首個(gè)長(zhǎng)租公寓，此產(chǎn)品的成功發(fā)行，為其布局“重資產(chǎn) + 中資產(chǎn) + 輕資產(chǎn)”的發(fā)展模式提供助力，平安不動(dòng)產(chǎn)表示，未來(lái)將在一線 萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到 2000 億元。

　　但事實(shí)上，自 2017 年 10 月新派公寓權(quán)益型類 REITs 實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓類REITs 破冰后，保利地產(chǎn)、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。

　　2018 年 4 月 25 日中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確了開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域，以及住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序等一系列管理新政。

　　受此利好推動(dòng)，租賃住房資產(chǎn)證券化獲得長(zhǎng)足發(fā)展，房企通過(guò)發(fā)行 ABS增加融資渠道，多個(gè)具有市場(chǎng)重大突破意義的“首單”紛紛落地。

　　例如 2018 年 2 月，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“招商創(chuàng)融 -招商蛇口長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”完成首期產(chǎn)品發(fā)行，規(guī)模 20 億元。

　　2018 年 3 月發(fā)行的“-中聯(lián)前海開(kāi)源租賃住房一號(hào)第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，以自持租賃住房為底層資產(chǎn)，儲(chǔ)架總規(guī)模50億元，首期發(fā)行 17.17 億元，是國(guó)內(nèi)首單房企租賃住房類 REITs。

　　百億級(jí)規(guī)模、采取儲(chǔ)架分期發(fā)行機(jī)制，在住房租賃領(lǐng)域試水的“中聯(lián)前海開(kāi)源 -碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲深交所審議通過(guò)，產(chǎn)品規(guī)模 100 億元，為此后同類產(chǎn)品發(fā)行提供借鑒與指導(dǎo)。

　　2017 年獲準(zhǔn)發(fā)行的“高和晨曦 -中信證券- 領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，2018 年完成第一只產(chǎn)品發(fā)行，“高和晨曦 -- 領(lǐng)昱 1 號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”首期發(fā)行底標(biāo)項(xiàng)目，為旭輝領(lǐng)寓旗下柚米國(guó)際社區(qū)浦江店與******詩(shī)服務(wù)公寓浦江店，以已實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入為底層資產(chǎn)，該系列產(chǎn)品采取類REITs 儲(chǔ)架發(fā)行，******規(guī)模 30 億元，涉及 10-15 個(gè)項(xiàng)目，在 2 年內(nèi)分期完成發(fā)行，這為旭輝在權(quán)益類 REITs 發(fā)行上進(jìn)行有益嘗試，旭輝領(lǐng)寓 CEO 認(rèn)為“為公募 REITs 進(jìn)行儲(chǔ)備”。

　　被市場(chǎng)認(rèn)為推動(dòng)住房租賃資產(chǎn)證券化具有重要?jiǎng)?chuàng)新實(shí)踐的是，國(guó)內(nèi)首單公共人才租賃住房類 REITs——“深創(chuàng)投安居集團(tuán)人才租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的成功發(fā)行，這為中國(guó)公共租賃住房開(kāi)展資產(chǎn)證券化提供有益探索。該產(chǎn)品采用儲(chǔ)架發(fā)行模式，總規(guī)模 200 億元，以原始權(quán)益人安居集團(tuán)持有的深圳市范圍內(nèi)人才租賃住房作為標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)。

　　毋庸置疑，房企積極創(chuàng)新和探索通過(guò)資產(chǎn)證券化拓展融資，無(wú)疑是為房企紓困增加融資渠道。一位基金公司人士告訴《中國(guó)金融》，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)參與者希望利用資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)“由重轉(zhuǎn)輕”，從而突破長(zhǎng)租公寓的盈利桎梏，而類 REITs 產(chǎn)品也為標(biāo)準(zhǔn)化公募 REITs 產(chǎn)品的面世做了很好的鋪墊。

　　目前，在去杠桿和堅(jiān)持“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從上半場(chǎng)的“黃金時(shí)代”正式進(jìn)入了下半場(chǎng)所謂的“白銀時(shí)代”。

　　即從原有“開(kāi)發(fā)模式 + 粗放發(fā)展”向“存量資產(chǎn) + 長(zhǎng)效機(jī)制”轉(zhuǎn)變，尤其商業(yè)物業(yè)目前面臨著上億平方米的更新改造需求，需要引入大量的社會(huì)資本。

　　一位來(lái)自北京的投行人士告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自持房產(chǎn)的出租與城市更新領(lǐng)域都需要 REITs 等金融工具的配套支持，給予資金支持的同時(shí)形成合理的改造設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理。

　　通過(guò) REITs 作為有效的退出渠道，可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期租賃住房的資金回流，縮短租賃住房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)周期，對(duì)于長(zhǎng)期租賃住房的開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和金融機(jī)構(gòu)投資者而言，有利于開(kāi)發(fā)和建設(shè)企業(yè)的資金安排，增加住房租賃投資的吸引力。

　　在存量時(shí)代下，制度與政策的設(shè)計(jì)成為城市更新焦點(diǎn)，城市更新中保障房建設(shè)等內(nèi)容與REITs 具有較大關(guān)聯(lián)性。若從頂端設(shè)計(jì)層面把城市更新與 REITs 相結(jié)合，將城市更新中的物業(yè)開(kāi)展REITs，對(duì)我國(guó)城市更新會(huì)有巨大推動(dòng)作用。

　　近年來(lái)，國(guó)家政策對(duì)于租賃住房市場(chǎng)的加碼可謂前所未有，租售并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)的巨大支持力度讓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不斷升溫。而伴隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，人口向一線及核心二線城市集聚的趨勢(shì)短時(shí)間內(nèi)難以改變，這些區(qū)域高企的房?jī)r(jià)使得部分剛需受到抑制，購(gòu)房需求外溢至租房市場(chǎng)。

　　從需求端來(lái)看，租賃需求的人群以流動(dòng)人口為主，從進(jìn)一步細(xì)分來(lái)看其中租賃需求又可分為短租需求與長(zhǎng)租需求，租賃市場(chǎng)的容量逾萬(wàn)億。

　　據(jù)北大光華管理學(xué)院 REITs 課題組預(yù)測(cè)，如果用 REITs 規(guī)模占GDP的比例，以及 REITs規(guī)模占股票市值的比例作為參照，REITs 市場(chǎng)發(fā)展比較好的幾個(gè)市場(chǎng)，包括美國(guó)、新加坡、中國(guó)香港和澳大利亞，取他們一個(gè)平均值或中位數(shù)。

　　中國(guó)內(nèi)地如果達(dá)到成熟市場(chǎng)的水平，標(biāo)準(zhǔn)化公募 REITs 市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 4 萬(wàn)億到 12 萬(wàn)億。

　　值得一提的是，當(dāng)前階段 REITs 試點(diǎn)方式適宜選擇比較成熟、相對(duì)優(yōu)勢(shì)的，包括租賃住房、成熟的商業(yè)物業(yè)，以及一些優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為試點(diǎn)。“租購(gòu)并舉”是建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要理念。

　　從政策引導(dǎo)方向來(lái)看，城鎮(zhèn)租賃用地住房、集體土地租賃住房和公租房是較為適合發(fā)行租賃住房 REITs 產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)。此外，市場(chǎng)聚焦基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、公共服務(wù)資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、監(jiān)管認(rèn)可的其它資產(chǎn)這四類資產(chǎn)有望成為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

　　從深交所目前已經(jīng)發(fā)行的資產(chǎn)類別來(lái)看，集中在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、酒店、長(zhǎng)租公寓、公共人才房，物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園等不動(dòng)產(chǎn)類型。深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，深交所自 2014 年推出全國(guó)首單類 REITs“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”以來(lái)，已建立資產(chǎn)類型豐富、創(chuàng)新效應(yīng)顯著、評(píng)審掛牌高效的深市特色 REITs 市場(chǎng)。截至目前，深交所累計(jì)發(fā)行類 REITs 產(chǎn)品 26 只，總發(fā)行規(guī)模541.48 億元，占全市場(chǎng)比例約 60%。

　　“下一步，將積極推進(jìn)公募 REITs進(jìn)程，將配合推動(dòng)公募 REITs 的研究調(diào)研、規(guī)則制定等工作；全力支持雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)等區(qū)域開(kāi)展創(chuàng)新試點(diǎn)，重點(diǎn)推動(dòng)住房租賃、基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)物業(yè)等領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)�！鄙罱凰�相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

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