《中華人民共和國民法典》將于2021年1月1日正式實施，其中的居住權(quán)是一大亮點。有網(wǎng)友提出疑問，

　　第三百六十六條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

　　第三百六十七條設立居住權(quán)，當事人應當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：

　　第三百六十八條居住權(quán)無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權(quán)的，應當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設立。

　　第三百七十條居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應當及時辦理注銷登記。

　　居住權(quán)，是指居住權(quán)人對他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的權(quán)利。 居住權(quán)設定的目的在于將房屋所有權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實現(xiàn)特定弱勢群體的住房保障，也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求。更重要的是，現(xiàn)行法只承認“房屋所有權(quán)”以及“租賃權(quán)”兩種房屋的利用形式，難以完全滿足當事人的多樣化需求。而居住權(quán)同時具有穩(wěn)定性和靈活性，能夠充分保障所有權(quán)人對房屋的自由支配，為利用房屋提供了更多方式，還可以填補“房屋所有權(quán)”和“租賃期”的中間地帶，有利于最大限度地發(fā)揮房屋的效用。

　　事實上，住在一個地方還真不意味著你擁有對這個房屋的法定居住權(quán)。 夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基于婚姻家庭關系的情況統(tǒng)統(tǒng)不屬于居住權(quán)。

　　民法典中所指的居住權(quán)，也并不等同于日常租賃關系中獲得的對房屋的使用權(quán)。居住權(quán)與租賃權(quán)在根本上是不一樣的。

　　同樣是對于他人財產(chǎn)的使用，在租賃過程中產(chǎn)生的居住關系屬于債權(quán)，也是一種契約關系。承租人可以基于房屋租賃合同取得的對他人房屋進行使用、收益的權(quán)利，但承租人的權(quán)利僅限于用益而無法直接支配。

　　而在物權(quán)編中規(guī)定的居住權(quán)則具有獨立性和直接支配性，能以自己意思無需借助他人的行為對房屋直接進行管領、實現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容。

　　不難看出，居住權(quán)是增加規(guī)定的一項新型用益物權(quán)，在明確居住權(quán)原則上無償設立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。

　　首先，這一規(guī)定，對于日后二手房的購買有了一條必備的手續(xù)。因為購房時不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設立抵押等情況， 還應注意查詢房屋是否登記有居住權(quán)。

　　一旦房屋的居住權(quán)在房管局登記了，就算成立，沒有登記則不成立。買房一定要查冊，看房屋有沒有被設置了居住權(quán)。 因為，新房東也不能趕走居住權(quán)人。

　　舉個例子，老人一旦給保姆或親戚設立“居住權(quán)”，老人去世后，即便房子為子女所繼承，保姆或親戚仍享有居住權(quán)。

　　如果“居住權(quán)”是終生的，保姆或親戚可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動產(chǎn)證，也沒有權(quán)利將其趕出，也不得再次用于出租。 當然，保姆或親戚只能居住，沒有資格進行轉(zhuǎn)讓買賣，其子女也無法獲得繼承權(quán)。 至于居住要不要另付租金，這要看當時約定。如果沒有約定，一般都是無償?shù)摹?這只是一種可能存在的應用場景。

　　其一，男女結(jié)婚，婚前財產(chǎn)為個人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。

　　其二，公租房未來可能會通過“居住權(quán)”加以確認。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關系，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確“居住權(quán)”，無疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。

　　其三，這幾年，“以房養(yǎng)老”問題層出不窮。所謂以房養(yǎng)老，是指老人將房子抵押給金融機構(gòu)，獲得養(yǎng)老金直到去世。一些機構(gòu)以此為名，騙取老人房產(chǎn)，導致老人不知不覺中房產(chǎn)被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時，保障老人居住權(quán)，不到去世，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。

　　另外，居住權(quán)的用益物權(quán)，實際上是把居住權(quán)和所有權(quán)分開，設立了居住權(quán)的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過程中可能會遇到障礙， 因為即使是房屋能夠過戶，但如果合同約定的居住時間還在持續(xù)，依然需要保障居住權(quán)人的權(quán)益。作為購房者，如果房子是用來自住，一般也不會考慮此類房子。

　　民法典關注居住權(quán)的規(guī)定，意味著房屋一旦設立居住權(quán)，房屋流通價值將大幅降低，即便該房屋產(chǎn)權(quán)人變更后，只要在居住權(quán)期限內(nèi)，新產(chǎn)權(quán)人是無法將居住權(quán)人趕走的。預計今后，在下面這些關系中可能會需要設立居住權(quán)協(xié)議：

　　1、夫妻關系，夫妻關系中，由于房產(chǎn)登記在一方名下，或房產(chǎn)為另一方婚前財產(chǎn)，為了保障夫妻另外一方的利益，可以設立居住權(quán)。

　　2、父子關系，目前很多家庭購房都是父母出資首付，子女貸款的方式購房，而產(chǎn)權(quán)又登記在子女名下，為了保障父母權(quán)益，可以對房屋設立居住權(quán)。

　　3、其他關系，這類關系可能各種各樣，均是基于要維護另外一方的合法權(quán)益，給予一方穩(wěn)定的居住保障而設立居住權(quán)。

　　甲、乙雙方系父子關系，另鑒于甲方名下位于上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX號XX室由乙方出資購買，產(chǎn)權(quán)登記在甲方名下，為了保障乙方對該房屋的居住權(quán)，現(xiàn)甲\乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，于2020年6月8日訂立以下協(xié)議，以資雙方共同遵守：

　　甲方將名下位于XX市XX區(qū)XX路XX弄XX號XX室房屋為乙方設立居住權(quán)，該房屋的基本狀況為： 平方米，不動產(chǎn)登記證書編號： ，土地使用權(quán)期限為 。

　　2、在上述居住權(quán)期間內(nèi)，經(jīng)甲乙雙方同意，可共同前往不動產(chǎn)登記部門辦理居住權(quán)注銷手續(xù)，乙方的居住權(quán)自辦理注銷之日終止。

　　2、甲方同意，乙方在居住權(quán)期間，可根據(jù)需要對房屋進行裝飾裝修，添置設施設備，甲方應積極予以配合；

　　本協(xié)議簽訂后，若甲方延期辦理居住權(quán)登記手續(xù)，每延期一日，應向乙方支付1000元的違約金，逾期超過30日，則甲方購買該房屋時乙方的出資人民幣600萬元（大寫：人民幣陸百萬元）視為甲方向乙方借款，甲方應按照月利率1%的標準從乙方實際出資之日起向乙方支付借款利息。

　　六、因履行本協(xié)議過程中產(chǎn)生的任何爭議，雙方應積極協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方均可向房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟解決。