根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從70個(gè)大中城市來看，包括天津、武漢、石家莊等8個(gè)二線城市，秦皇島、安慶、宜昌等15個(gè)三四線城市滿足上述條件。而從全國(guó)來看，預(yù)計(jì)大部分三四線城市也都還處于持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。

　　自房地產(chǎn)市場(chǎng)下行以來，因城施策的政策工具箱，主要是針對(duì)于限購(gòu)政策的松綁。其他想動(dòng)金融杠桿，比如降低首付比例念頭的城市，幾乎都收到了政策一日游。

　　如今把按揭貸款利率下調(diào)權(quán)限下放給了地方政府，必然又將掀起新的一波“滿足人民合理住房需求”的運(yùn)動(dòng)。

　　貸款的本質(zhì)，就是未來現(xiàn)金流當(dāng)期折現(xiàn)。提前消費(fèi)，其實(shí)并沒有什么。但是如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，越來越多的人對(duì)貸款產(chǎn)生反感。以至于以前認(rèn)為按揭貸款，貸到就是賺到的人，如今都開始了惡意提前還款。所以董潘教授的言論，放在現(xiàn)在顯得格外刺耳。最后登上了熱搜，并收獲了全平臺(tái)禁言的獎(jiǎng)勵(lì)。

　　關(guān)于是否應(yīng)該貸款的話題，以前聊過很多，就不細(xì)說了。這里就董藩教授提到的，延年貸款年限是否可以減輕年輕人的購(gòu)房壓力展開一下。

　　按照常規(guī)理解，借100萬(wàn)，10年還清，一年要還10萬(wàn)。如果20年還清，那么一年只用還5萬(wàn)，還款壓力就可以減小一半。延長(zhǎng)貸款年限，確實(shí)可以減輕不少月供壓力。

　　按照貸款100萬(wàn)，30年期等額本息計(jì)算，5.8%的月供為5867元，4.2%的月供為4890元。也就是說，因?yàn)橥?年貸款，利率少了1.6%，同樣100萬(wàn)，每個(gè)月將少支出1000元，30年一共可以節(jié)約35萬(wàn)元。

　　例如以4.2%利率計(jì)算，前6年按揭還款約35.2萬(wàn)元，其中利息支出就達(dá)到23.8萬(wàn)元，本金僅償還了11.4萬(wàn)元。

　　如果你是去年5.8利率貸的款，那么你總按揭在多出7萬(wàn)的情況下，本金還會(huì)少還2.5萬(wàn)。也就是說，你利率越高，前期還款中包含本金的比例反而越低。

　　如果把香港房貸利率1.5%，公積金貸款利率3.2%，去年同期的5.8%，還有如今的4.2%一起對(duì)比，我們就能得出以下結(jié)論：

　　1.以如今4.2%利率計(jì)算，按照董藩教授的意思，貸款年限由30年，延長(zhǎng)到40年，月供僅能減少10%不到。對(duì)于所謂減輕壓力一說，基本不存在。

　　2.而去年5.8%利率的購(gòu)房者，按照董潘教授的建議，改為祖孫貸，時(shí)間延長(zhǎng)到100年。月供也僅能減少20%不到，甚至只能和現(xiàn)在4.2%利率30年期持平。

　　3.對(duì)比香港房貸利率與公積金貸款利率可以發(fā)現(xiàn)，只有利率降低，月供壓力才能有實(shí)質(zhì)性的降低。最主要的，利率越低，你提前還款的損失才會(huì)更小。

　　董藩作為北師大的經(jīng)濟(jì)學(xué)專家，專業(yè)能力肯定還是毋庸置疑的，以上的道理不可能不懂。減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的最好方法，無(wú)疑就是降低房?jī)r(jià)還有降低利率。

　　但問題是降低房?jī)r(jià)，就會(huì)讓持有房產(chǎn)的人資產(chǎn)價(jià)值縮水，同時(shí)帶來的還有天量存在抵押的房子還有土地資不抵債，從而引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　而高額的放貸利率，就是銀行的利潤(rùn)，也是吃利息儲(chǔ)戶的利益。降低房貸利率，無(wú)疑就必須降低銀行利潤(rùn)，或者降低儲(chǔ)戶的利率。

　　董藩教授根據(jù)多方權(quán)衡之后，發(fā)現(xiàn)這些都不能提。所以只有得出一個(gè)“還是靠后來人接盤”的結(jié)論，同時(shí)還假惺惺地表示，一切為了年輕人。

　　如今社融數(shù)據(jù)全面下滑，銀行的錢貸不出去，不能產(chǎn)生任何收益。哪怕如今斷供率提升，但與其他的商業(yè)貸款而言，按揭貸款對(duì)銀行來說還是最為優(yōu)質(zhì)安全的貸款產(chǎn)品。

　　只要降低一點(diǎn)利率，有人愿意貸款買房，從銀行的角度考慮，也是有利可圖的。并且只要降低存款利率，也就是吸儲(chǔ)成本，銀行的利益也并不會(huì)受到影響。

　　前兩年房?jī)r(jià)上躥下跳的時(shí)候，借高利貸擼首付的猛人也有不少。因?yàn)樗麄兿嘈牛�只要交易，所有的成本都可以由下一個(gè)接盤者埋單。

　　但如今買到即貶值的預(yù)期下，哪怕負(fù)利率，購(gòu)房者可能也會(huì)掂量一下。因?yàn)榻^大多數(shù)購(gòu)房者，已經(jīng)沒有拿房子當(dāng)成消費(fèi)品，愿意支付早買早享受的溢價(jià)了。

　　這種心態(tài)的博弈之下，房?jī)r(jià)下跌的城市，用利率下降去對(duì)沖，能夠起到多大的刺激效果呢，這個(gè)不得而知。

　　并且他們簽訂的通常是LPR基準(zhǔn)利率+浮動(dòng)BP貸款合同。前者變動(dòng)幅度極小，去年高點(diǎn)到現(xiàn)在僅有20BP的浮動(dòng)。而后者與去年高點(diǎn)相比，部分城市差值達(dá)到了驚人的200BP，這一部分到你還清貸款之前都不會(huì)變動(dòng)。