黨的二十大報(bào)告提出，堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。目前，我國(guó)城市正從過(guò)去的新區(qū)增量建設(shè)與舊區(qū)拆舊建新，步入城市有機(jī)更新。從某種程度上講，“實(shí)施城市更新行動(dòng)”是我國(guó)城市發(fā)展理念、模式、路徑的系統(tǒng)性調(diào)整與完善，是城市立足于“新的戰(zhàn)略階段”的“新的戰(zhàn)略機(jī)遇、戰(zhàn)略任務(wù)、戰(zhàn)略要求”。

　　住建部早在2021年8月就發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題》的通知，要求探索可持續(xù)更新模式，不沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，不片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益，鼓勵(lì)推動(dòng)由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。這些表述明確指出了城市更新的新理念、新方向。

　　然而，對(duì)于很多人而言，城市更新的概念還比較新，一些工作也才剛剛起步，對(duì)于城市更新與傳統(tǒng)發(fā)展模式的差異，認(rèn)識(shí)上還比較模糊，需要深入淺出地加以闡述。同時(shí)，如何處理好“時(shí)代之變”背景下各方面的關(guān)系，以適應(yīng)新模式、走出新道路、寫好新篇章，也是當(dāng)下亟需厘清的內(nèi)容。總體而言，城市更新工作需要處理好五對(duì)關(guān)系：

　　從舊區(qū)成片改造到城市有機(jī)更新，從大規(guī)模的增量建設(shè)到小尺度的存量空間治理，單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的尺度、體量大幅度減小。以前動(dòng)輒幾十萬(wàn)平方米的舊區(qū)改造與房地產(chǎn)開發(fā)，漸漸被幾萬(wàn)、幾千甚至幾百、幾十平方米的小、微更新項(xiàng)目所代替，更多的甚至是“原子化”的自主更新和單體建筑的自我修復(fù)，從大破大立走向小破小立、微破微立，從大規(guī)�！巴仆翙C(jī)式”改造走向“針灸式”的微雕、微創(chuàng)。其實(shí)，堅(jiān)持精細(xì)治理和精明增長(zhǎng)，以小的建筑和空間，一樣可以實(shí)現(xiàn)大的能量與影響，形成“小而美”、“小中見大”、“以小博大”的效果。甚至可以通過(guò)品牌復(fù)制，“小題大做”，實(shí)現(xiàn)乘數(shù)效應(yīng)。住建部指出，“要保持老城格局尺度，不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場(chǎng)”，也就是倡導(dǎo)保護(hù)小尺度的空間元素，規(guī)避大尺度的“建設(shè)性破壞”。一些城市“螺螄殼里做道場(chǎng)”的空間利用傳統(tǒng)，應(yīng)該加以提倡。

　　當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，城市規(guī)劃建設(shè)的總體形勢(shì)發(fā)生了一系列變化。一是從以追求效率為主，逐漸轉(zhuǎn)向公平與效率兼顧。這意味著，為了做好更新改造的社會(huì)工作，節(jié)奏會(huì)相應(yīng)慢下來(lái)。二是過(guò)去以拆為主的急就章式改造，逐漸過(guò)渡到以保留保護(hù)和綜合改造為主的漸進(jìn)式更新，工作的精細(xì)化要求會(huì)更高，也意味著項(xiàng)目周期會(huì)拉長(zhǎng)。三是更新改造項(xiàng)目從過(guò)去困難較少的優(yōu)質(zhì)地塊，過(guò)渡到歷史遺留下來(lái)的“骨頭”地塊，矛盾很多，困難很大，往往需要較長(zhǎng)時(shí)間才能完全消化。如此等等，意味著城市有機(jī)更新的工作節(jié)奏，比傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)要慢一些，甚至慢得多。過(guò)去追求“一年一個(gè)樣、三年大變樣”式的“突變”模式，而城市有機(jī)更新開啟的是“漸變”模式，追求“慢工出細(xì)活兒”，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、精致化，多做精品、作品。住建部要求“量力而行、久久為功”“漸進(jìn)式有機(jī)更新”，其實(shí)就是希望各方主體穩(wěn)中求進(jìn)、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

　　傳統(tǒng)的建設(shè)發(fā)展模式，除了強(qiáng)調(diào)規(guī)模與速度之外，還強(qiáng)調(diào)建設(shè)項(xiàng)目用地的完整性、整體性，動(dòng)輒成片、成區(qū)域、成建制地“造城”。而城市有機(jī)更新所針對(duì)的用地，往往包含“邊角地”“夾心地”“插花地”等零星小微地塊和畸形用地，地形復(fù)雜，邊界曲折，用地破碎。針對(duì)這樣的情況，需要區(qū)域統(tǒng)籌主體開展總體上的協(xié)調(diào)統(tǒng)合和經(jīng)濟(jì)上的綜合平衡，通過(guò)開展大量的既“化整為零”又“聚零為整”、既“裂變”又“聚變”、既組織獨(dú)立地段更新又能“串珠成線”的工作，取得形態(tài)協(xié)調(diào)、業(yè)態(tài)融匯、人文聚合的效果。如此一來(lái)，城市有機(jī)更新對(duì)于地方政府的政策創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，以及對(duì)建設(shè)主體的系統(tǒng)化駕馭能力，都提出了更高的要求。目前，一些城市對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了完善，比如針對(duì)零星用地以及不具備單獨(dú)建設(shè)條件的用地，允許與周邊用地整合實(shí)施。這將有利于處理好小微存量空間的點(diǎn)與面、整與零的關(guān)系。

　　傳統(tǒng)發(fā)展模式尤其重視建設(shè)項(xiàng)目的物理形態(tài)和物質(zhì)空間，不僅因?yàn)檫@些物質(zhì)要素具有形象顯示度，還因?yàn)檫@些空間具有房地產(chǎn)價(jià)值。因此，一度流行穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，又導(dǎo)致千樓一面、水泥森林等“城市病”。而那些看不見的東西，如民生、民心、人文、功能等，卻往往被忽略。但城市不是各類建設(shè)項(xiàng)目的物理拼盤，更不是冰冰冷冷的增長(zhǎng)機(jī)器，而是有機(jī)體、生命體，有個(gè)性、有靈魂、有精神。城市有機(jī)更新倡導(dǎo)將有形世界與無(wú)形世界結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)面子與里子、形式與內(nèi)容、物質(zhì)與人文的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)“見物見人見精神”。因此，需要在追求“表”的同時(shí)，還需要適度關(guān)注“里”，包括對(duì)效率到公平、法制，需要開展大量社會(huì)協(xié)調(diào)、政策創(chuàng)新工作；對(duì)歷史文化風(fēng)貌的保護(hù)與傳承，需要植入更多人文、藝術(shù)元素；對(duì)規(guī)劃的要求、市場(chǎng)的需求，需要進(jìn)行功能、產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，鍛造新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)。特別重要的，是對(duì)人的現(xiàn)實(shí)訴求，要感同身受，踐行人民城市理念，體現(xiàn)人文關(guān)懷。

　　傳統(tǒng)發(fā)展模式，要么利用增量用地大規(guī)模新建、擴(kuò)建，要么利用存量用地大規(guī)模拆舊建新，二者都屬于有形資產(chǎn)和固定投資，都涉及土地權(quán)益的整體調(diào)整，或征地，或征收，不僅投入較大，周期較長(zhǎng)，社會(huì)調(diào)整力度及其引起的矛盾也較大，屬于大規(guī)模、運(yùn)動(dòng)式、侵入型、高擾動(dòng)的重資產(chǎn)。而隨著城市發(fā)展方式向有機(jī)更新的轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式逐漸向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，開始倡導(dǎo)小規(guī)模、漸進(jìn)式、自組織、低擾動(dòng)的城市發(fā)展。建設(shè)項(xiàng)目往往是在存量空間和既有建筑基礎(chǔ)上，因勢(shì)利導(dǎo)，因地制宜，以“和風(fēng)細(xì)雨”的方式實(shí)施，從而減少利益矛盾，也盡量不干擾或少干擾市民生活。比如，在整體保持歷史風(fēng)貌、肌理基礎(chǔ)上的拔點(diǎn)、抽戶，在基本保持歷史建筑主體結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的小修、小改，在保留歷史建筑作為“容器”“載體”基礎(chǔ)上的轉(zhuǎn)型、升級(jí)，在不侵?jǐn)_老百姓正常生活基礎(chǔ)上的整治、治理，等等。所有這些工作，不僅大大降低直接成本、減少社會(huì)矛盾、省略審批環(huán)節(jié)，還可能通過(guò)城市功能轉(zhuǎn)型升級(jí)、歷史建筑保留保護(hù)、市民社會(huì)積極參與和品牌效應(yīng)整體實(shí)現(xiàn)，增加無(wú)形資產(chǎn)和品牌價(jià)值，獲得超越歷史的再生。

　　綜上所述，城市更新工作需要改變傳統(tǒng)對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的“大與小”、“快與慢”、“點(diǎn)與面”、“表與里”、“重與輕”的認(rèn)識(shí)。這些看上去通俗易懂的二元對(duì)比關(guān)系，實(shí)則是對(duì)城市更新最本質(zhì)特征的把握，從而解決思想性問(wèn)題。當(dāng)更多社會(huì)主體可以接受小微體量、傳統(tǒng)肌理的項(xiàng)目尺度，沿著精雕細(xì)琢、“和風(fēng)細(xì)雨”的更新路徑，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)面結(jié)合、表里兼顧的高質(zhì)量、高品質(zhì)效果，開始注重以業(yè)態(tài)創(chuàng)新、運(yùn)營(yíng)管理、品牌塑造為先，而不是傳統(tǒng)物質(zhì)建設(shè)為先，城市更新便具備了思想基礎(chǔ)和基本條件。